吉林省延吉市人民法院：监护人将未成年人共有房产抵押贷款，如何认定其法律效力？

当今社会，父母将房产登记在未成年子女名下的现象屡见不鲜。当这些父母需要融资担保时，往往会以该房产设定抵押，当借款人违约后，银行主张对抵押房产优先受偿时，抵押合同的效力及银行是否尽到审慎义务该如何认定？近日，延吉法院民事审判一庭依法审理了这样一起金融借款合同纠纷案件。

2021年6月，延边某银行与玄某及其女儿小英（化名、2009年出生）签订《个人担保借款合同》，约定玄某向银行借款人民币80万元，借款期限为2021年6月22日起至2024年6月21日止，借款用途为个人经营，并明确了固定利息、逾期罚息。同时合同还约定玄某和小英以其名下按份共有的房屋及土地使用权为此笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。玄某在借款人、抵押人处签字按印，小英由玄某在“抵押物共有人或授权代理人”处代签按印。因玄某未按合同约定偿还借款，银行将其诉至延吉法院。

延吉法院受案后，承办法官依法审查了该案的证据材料、并与双方取得联系了解案件事实经过。根据有关证据材料认为，涉案房屋为借款设立抵押权时，属于玄某与其未成年子女小英按份共有的房产。玄某虽作为法定代理人有权代理小英从事民事活动，但其代理应符合“非为被监护人的利益不得处分被监护人的财产”的基本原则。案涉借款合同中载明的借款目的为“个人经营”，玄某在庭审中陈述大部分案涉借款用于偿还其妻子治病的其他借款，不能证明案涉借款用于未成年人小英的生活、教育等利益需求。银行作为出借人将属于小英共有的房产作为抵押担保物，对借款用途是否符合未成年人利益保护规定未尽到审慎注意义务，故玄某超出上述规定代理权限签署的个人担保借款合同属于无权代理行为，未经小英成年后追认，对小英不发生效力。

此外，玄某无权代理的法律后果仅对小英不产生效力，但不影响其自身份额财产范围内的担保责任承担，银行对玄某的财产份额应享有实现债权的抵押优先受偿权。最终，延吉法院依法判决被告玄某于本判决生效后立即返还原告银行借款本金及利息，同时玄某应当承担抵押担保责任。

判决后，双方均表示息诉服判。

法官说法：我国法律法规对房地产的买卖、抵押等处分有着严格的规定，未成年人的年龄、智力尚不足以独立实施房地产抵押行为，该抵押行为也不属于纯获利益的民事法律行为。银行在订立合同及发放贷款时，应谨慎审查借款人的贷款用途是否符合民法典第三十五条所确立的监护人处分被监护人财产所必须遵守的“最有利于被监护人”的原则，在明知其借款用途为商业用途仍予以放贷的，显然存在重大过错，该抵押担保行为自然对未成年人不发生法律效力。

编辑：马天海

来源：延吉市人民法院

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